Le mani sulle città 1

C’è un retrogusto di Welschtirol nelle vicende che riguardano la cosiddetta fascialago a Riva del Garda.

Come dite? Non sapete cos’era il Welschtirol? Era il nostro nome, il nome del Trentino, al tempo di Cecco Beppe. E c’era anche una sottile ombra di sprezzo nel termine. Un po’ come noi che diciamo “taliani” quando parliamo di veneti. Si ritrova, questo retrogusto, nel modo in cui due imprenditori da qualche anno sono calati sulla Busa con un loro grande progetto immobiliare e lo stanno portando avanti ad ogni costo.

Parliamo del commercialista bolzanino Heinz Peter Hager e del suo socio, l’ingegnere arcense Paolo Signoretti. Ma forse dovremmo parlare anche di Renè Benko, miliardario austriaco che ha accumulato una grande fortuna con affari immobiliari mai scevri da controversie (vedi “Renè Benko fa la spesa a Bolzano” su QT di dicembre 2021). Benko, di cui Hager è proconsole in molte situazioni in Italia (a partire dal Waltherpark di Bolzano fino alle grandi ristrutturazioni della Favorita ed ex-Marangoni a Rovereto, e con gli occhi che ora puntano anche a Trento). Anche se, per quanto riguarda gli affari rivani, i due hanno negato decisamente che dietro l’operazione ci sia il 496° (secondo Forbes) uomo più ricco al mondo. Non sappiamo se credergli.

La specialità di Benko, in cui anche i suoi due “emuli” eccellono, sono i supersaldi: aree urbane degradate, ma molto, molto ben posizionate - “strategiche” le definiscono - da comprare aspettando l’ultimo minuto utile di aste fallimentari, a prezzi davvero da regalo e sulle quali costruire grandi complessi commercial-residenziali di lusso. Il giochetto gli è riuscito già piuttosto bene a Rovereto: acquisto con due lire e costruzione di appartamenti e supermercati. Risultato: grandi plusvalenze immobiliari.

Pensavano di replicare a Riva del Garda. Nel 2017 avevano fatto shopping. Dal fallimento della Lacos srl - stessa proprietà della ex Marangoni di Rovereto - avevano comprato, per4.956.750 euro, quella che tutti i rivani conoscono come area ex-Cattoi, sito dismesso e ormai fatiscente di una vecchia falegnameria della famiglia Cattoi. Che però, urbanisticamente, è di fatto una riva lago in centro città, visto che basta scendere due minuti a piedi per il Parco dell’Ora e si arriva alle spiagge e in poco più si raggiunge il centro storico di Riva.

Ma anche se in un bel posto, come è possibile pagare 5 milioni di euro per 19mila metri di sterrato con capannone fatiscente? Lo è, se siete convinti che il terreno sia edificabile. O, anche se non lo è (più), siete convinti di riuscire a farlo ridiventare tale. Allora sì che pagate a cuor leggero 5 milioni. Perchè state pagando il terreno a 260 euro al metro quadro. Ma a Riva il terreno edificabile vale oltre 1000 euro al metro quadro nelle zone più belle. E, in più, cosa può valere il vostro terreno se avete in mano l’ultimo pezzo edificabile di riva del lago? Non ha prezzo.

La questione dell’edificabilità dell’area è l’origine di tutto.

Quei quasi due ettari erano stati dichiarati edificabili a marzo 2007, con una previsione urbanistica del Comune che, come sempre succede in base alle norme generali urbanistiche della Provincia di Trento, valeva 10 anni. E i proprietari di allora ci avevano provato a presentare un progetto. Ma poi la crisi edilizia li aveva travolti e portati al fallimento.

La condizione precisa per vedersi riconosciuto il diritto di edificare era che fosse presentato un progetto e venissero fatte le opere di urbanizzazione. Che in quel caso prevedevano, tra l’altro, anche la costruzione di un tratto di ciclabile. Niente fu fatto.

Il diritto di edificare scadeva il 24 marzo 2017.

I nostri due piccoli Benko arrivano all’ultima asta fallimentare (ultima di una serie andate deserte e che avevano dimezzato il prezzo, dalla prima base d’asta di oltre 8 milioni) del 10 gennaio 2017 e si portano a casa il boccone Cattoi.

Sapevano, e se non lo sapevano non hanno fatto bene il loro lavoro (non lo diciamo noi, ma il giudice Riccardo Dies di Rovereto, in una sentenza di cui vi parleremo più avanti), che i tempi per agguantare il diritto di edificazione di fatto non c’erano.

Il Comune di Riva, nella persona dell’allora sindaco Adalberto Mosaner, aveva avvertito i curatori fallimentari in tempi non sospetti. Ad aprile 2016 aveva scritto ai curatori che sulla valutazione del prezzo a cui vendere quell’area poteva influire moltissimo il fatto che si stavano esaurendo i tempi per poterci costruire. E quella zona, in base a un parere del servizio urbanistica della Provincia, sarebbe ben presto ridiventata tecnicamente “zona bianca”, ovvero un’area senza destinazione urbanistica che, per le norme generali della Provincia, consente di costruire 0,01 metri cubi per metro quadro. Praticamente niente. La risposta dei curatori era stata sorprendente: fatti gli affari tuoi ché altrimenti potrebbe scattare la turbativa d’asta. Ma come? Io ti avverto, a tutela di chi comprerà, che il valore potrebbe essere molto più basso di quello che chiedi e tu mi minacci? Incomprensibile.

Hager e Signoretti però sono fiduciosi.

Devono ancora avere la proprietà formale dell’area, che passa catastalmente solo a giugno 2017, che già presentano un progetto (il vecchio progetto della Lacos fallita) e contestano la scadenza del diritto di costruire.

Il Comune di Riva va per la sua strada, anche perché la giunta del tempo guidata dal sindaco Adalberto Mosaner, ha altre idee. Poiché con la scadenza del diritto di edificazione, il Comune ha nuovamente il diritto di decidere la destinazione urbanistica, la giunta pensa che i tempi siano cambiati e che quella zona debba diventare un grande parco pubblico. Acquistato o espropriato ancora non sa, ma certamente non ha intenzione di far costruire qualche migliaio di metri quadrati di palazzine di lusso su quella zona. Arriviamo a dicembre 2017, quando il Consiglio comunale, dopo che gli uffici hanno seguito le procedure e rispettato i tempi normali per una richiesta di concessione edilizia, rifiuta la concessione a edificare richiesta.

Neanche dirlo, c’è il ricorso al Tar, ad inizio 2018.

Intanto in Comune si comincia a ragionare sul cosa e sul come. Gli uffici riflettono e la giunta decide di far partire un processo partecipativo: ascolterà le opinioni dei rivani sulla destinazione dell’area. Entrambi sono movimenti lenti, ci vogliono mesi.

Hager e Signoretti partecipano: presentano il loro progetto (uno nuovo, non quello presentato dalla vecchia proprietà col quale avevano cercato di bloccare lo scorrere del tempo edilizio). Ma non lo fanno solo nelle sedi previste dal Comune. A settembre 2018 parte una campagna pubblicitaria con la quale costruiscono “l’immaginario” della loro visione. Manifesti affissi in città e grandi camion vela che girano per Riva con i rendering del futuro bellissimo (per pochi, visti i prevedibili prezzi) che attende l’area Cattoi. Devono ricorrere ai camion perché il sindaco ha proibito loro di installare mega cartelloni con lo stesso rendering sull’area di loro proprietà (motivazioni più o meno burocratiche, ma l’aria che tirava era già piuttosto tesa tra il Comune e la proprietà).

Dev’essere in quel momento che il commercialista bolzanino e l’immobiliarista arcense gliela giurano, al sindaco Mosaner. Tanto da dirgli, nella riunione pubblica del 4 ottobre 2018, conclusiva sul futuro dell’area, che con lui non parleranno più. Anzi, glielo avevano già detto in un incontro a fine agosto, al termine di uno scambio piuttosto teso: “Fra 3 anni lei non sarà più qua e di certo non parleremo più con lei” aveva sentenziato Heinz Peter Hager dando per scontato che ci sarebbe stato un cambio politico alla guida del Comune nelle future elezioni del 2020.

Qui si sente assai netto il retrogusto di Welschtirol. Il sindaco - che certamente ha un suo progetto sull’area sostenuto dalla sua maggioranza, per il momento - mette sullo stesso piano le spinte che vengono dal mondo ambientalista, quelle delle categorie economiche rivane - non sempre e non tutte felici della calata dei Benko boys - e quella dei proprietari dell’area. Non li tratta coi guanti bianchi, va detto. Non consente corsie privilegiate. Li lascia anche un po’ a fare anticamera, prima di riceverli come avevano cominciato a chiedere ancor prima di essere proprietari dell’area.

Si stizziscono i due imprenditori? Forse sì, perché la partita assume un tono di scontro personale con il sindaco: non possono credere che di fronte alla promessa delle magnifiche sorti e progressive (nonché supergreen e rispettose dell’ambiente, ça va sans dire) che sono venuti a portare nell’addormentata Busa, è inconcepibile che ci sia chi gli dice: mettetevi in fila.

Purtroppo per loro, mettetevi in fila glielo dice poco tempo dopo anche il Tar. Che respinge la loro richiesta di annullare il rifiuto a costruire dando ragione al Comune. Inevitabile ricorso contro la sentenza al Consiglio di Stato. Che ancora oggi non si è pronunciato.

La partita però ormai si è incarognita.

All’attacco

A gennaio comincia a girare in rete un video anonimo molto professionale e molto sibillino che implicitamente accusa Mosaner di illeciti nelle concessioni edilizie e lascia intendere che quel sindaco non è farina per fare ostie, che anche lui ha i suoi interessi. I video sono più d’uno e Mosaner presenta una denuncia. Ma i server da cui vengono caricati i video su YouTube sono all’estero. E la rogatoria viene respinta perché i server sono americani. Tutto archiviato.

Nel frattempo il Comune procede con la pianificazione urbanistica e lavora sull’intera fascialago perché ci sono altri pezzi di rive che devono trovare una sistemazione. Una cosiddetta variante urbanistica, la numero 13.

A dicembre 2019 fioriscono gli esposti. Uno, dei due imprenditori, alla Corte dei Conti: sostengono che il Comune, nella persona del sindaco, ha provocato un danno erariale perché non ha voluto rinnovare un accordo temporaneo che esisteva in passato per l’uso dell’area Cattoi come parcheggio pubblico a pagamento. Altri due, uno penale sempre contro il sindaco e un copia-incolla in Corte dei Conti, da parte di Mauro Ottobre, ex deputato e consigliere comunale ad Arco. Cosa ci azzecchi Ottobre ancora non l’abbiamo capito. Un legame, tra Ottobre, Hager e Signoretti sembra essere il loro comune avvocato, Nicola Callipari di Verona.

Un nome che, quando l’abbiamo sentito, ci diceva qualcosa. Ma dove l’abbiamo sentito? Nell’ordinanza del giudice La Ganga che ha dato il via al processo Perfido. Guarda te, l’avvocato era un frequentatore delle cene di capra (organizzate da Giulio Carini “trait d’union – caratteristico nelle strutture mafiose ed essenziale per le stesse - con l’imprenditoria, la politica e le istituzioni locali” scrive il giudice). Anche l’ex deputato. Mauro Ottobre, peraltro è indagato nell’inchiesta “Perfido”, per scambio politico-mafioso

In ogni caso la stagione delle denunce era appena cominciata.

Perché a novembre Hager e Signoretti avevano fatto partire anche una causa civile contro il sindaco, con una richiesta danni milionaria. La sua determinazione a voler mantenere in capo al Comune le decisioni urbanistiche veniva considerata causa di un grave danno economico da risarcire. Welschtirol o semplice iperliberismo mentale per cui se tu pubblico non fai quello che voglio, io privato ti cito per danni? Di queste cause è pieno il mondo: si chiama neoliberismo predatorio.

La causa non aveva fondamento (e la sentenza del giudice Riccardo Dies, arrivata a gennaio 2022, lo dice a chiare lettere), ma ottiene subito uno splendido risultato: Mosaner diventa incompatibile, non può più né dire, né votare in Consiglio comunale sulla questione. Per non dire del potere intimidatorio di una causa che, se la perdi, non finirai mai di pagare.

La causa non arriva in un momento qualsiasi. Dopo mesi di preparazione, il 20, 21 e 22 gennaio 2020 il Consiglio comunale di Riva era pronto per adottare la variante 13, che avrebbe messo la parola fine ai sogni edilizi dei Benko boys.

Ma all’ultima seduta, il 22, una parte dei consiglieri non si presenta. Fanno mancare il numero legale. E a farlo mancare sono anche consiglieri che fanno parte della maggioranza di giunta. Che a quel punto non è più tale. (Nota a margine: il gruppetto di consiglieri di maggioranza che manda in crisi la giunta Mosaner si trova oggi nuovamente al governo di Riva nella giunta di Cristina Santi).

Tenete a mente le date: siamo al 22 gennaio 2020. La giunta rivana ha appena il tempo di ragionare su come muoversi nella crisi, che arriva il Covid. Il mondo si congela per dei mesi e viene poi spostata anche la data delle elezioni comunali, previste per maggio e andate in scena poi a settembre.

Elezioni che la giunta Mosaner perde quando il Patt, al ballottaggio, si allea con la leghista Cristina Santi.

Campagna elettorale spumeggiante della sindaca, dispendiosa anche, si presume. Beh, presumete male, perché la sindaca ha speso - dice la Corte d’Appello - circa 2.500 euro per la sua campagna. E così circa anche il candidato sindaco del Patt, Mauro Malfer, che oggi è assessore all’urbanistica del Comune. Ma chi avrà pagato allora tutti i volantini, le comparsate televisive, la pubblicità sui quotidiani? Ci stiamo lavorando, abbiate pazienza.

La musica cambia

La profezia di Hager però si avvera: con la nuova giunta la musica cambia radicalmente. A poche ore dalla vittoria, Cristina Santi dichiara che incontrerà Hager e Signoretti. E lo fa, ancor prima di insediarsi ufficialmente.

Qui parte un balletto. “Non ve la darò mai (l’area Cattoi)” dichiara la sindaca che aveva promesso in campagna elettorale di farne un parco per i rivani. “Non te lo daremo mai (il nostro terreno)” dicono i due imprenditori, che escludono categoricamente di voler vendere.

Sembra riproporsi la situazione della precedente giunta (che, abbiamo dimenticato di dirvelo, era a guida Partito Democratico, al governo di Riva da anni). Ci credono però in pochi. E aspettano.

Intanto, ad aprile, parte una ennesima denuncia contro un consigliere PD, ormai di minoranza, Alessio Zanoni, per anni assessore ai lavori pubblici e quindi ben addentro le questioni di cui vi stiamo raccontando. Una dichiarazione in consiglio comunale sulla mafia che opererebbe anche nella Busa (incontestabile, vedasi operazione Perfido, ma anche Æmilia in Emilia Romagna) fa scattare la denuncia di Hager e Signoretti, che pure nessuno aveva chiamato direttamente in causa: gli chiedono di cancellare le sue dichiarazioni che sono a verbale del Consiglio comunale. Un po’ assurdo. Ma chiedono anche 25mila euro di danni. Causa ancora in corso.

Quando vi abbiamo citato il Welschtirol usandolo come sinonimo di conquista territoriale, non parlavamo solo della famigerata area Cattoi. Le avvisaglie c’erano, fin dall’inizio, ma è nel 2021 che si dispiega la potenza di fuoco finanziaria del duo Hager e Signoretti.

Con un’operazione che assomiglia ad una scalata ostile prendono il controllo del 49 per cento del Lido Palace di Riva. Unico cinque stelle lusso del Trentino, come non mancano mai di sottolineare i rivani. Perla del turismo benacense e oltre. Di proprietà pubblica (Comune di Riva e Patrimonio del Trentino si dividono il 51% delle quote societarie) che però, per la legge Madia, deve disfarsene a breve. E i soci privati hanno il diritto di prelazione nella vendita delle quote pubbliche. È un signor boccone che, guarda a volte le coincidenze, è confinante con l’area Cattoi. E anche lì con un’ipotesi di aumento di cubatura dell’immobile. Si parla di 6mila metri cubi che si traducono in circa duemila metri quadri di superficie. Non proprio uno strapuntino. Tutti rigorosamente in riva lago.

Qui facciamo un inserto tutto trentino. Come entrano i Benko boys nella compagine societaria del Lido Palace? Risucchiandosi (incorporando è il termine tecnico) una società di Diego Schelfi e altri soci che era già proprietaria di una piccola quota del Palace. Quota piccola, ma come tutti titolare del diritto di prelazione nell’acquisto delle quote pubbliche. Poi offrendo bei soldi ad altri soci privati che incassano allegramente. Per statuto il controllo della proprietà dell’albergo è pubblico, ma la gestione è in mano ai soci privati. E Paolo Signoretti, ad aprile 2022, diventerà amministratore delegato dell’hotel.

Ci sono voluti mesi, perché anche in questo caso c’è stato chi ha provato a fermarli. In specifico quella parte di proprietari privati che non hanno voluto vendere. Che vanno perfino in tribunale, ma perdono la partita.

Nel frattempo, sottotraccia, la nuova amministrazione rivana lavora. La commissione urbanistica, a settembre 2021, dice che per ridurre i costi di acquisizione dell’area (mentre la sindaca continua a dire che costerebbe 11 milioni di euro citando una fantomatica perizia della Provincia che in realtà perizia non è) si potrebbe pensare ad una limitata edificazione.

Perché, si sa, i poveri Comuni non hanno i soldi per pagare un eventuale esproprio. Quindi devono concedere qualcosa ai proprietari per avere in cambio 15mila metri quadri di parco pubblico. Questa è l’offerta di Hager e Signoretti. Certo, l’area non è ancora edificabile, il suo valore non è immenso. E la nuova giunta leghista si è trovata un avanzo di bilancio di 15 milioni. Perché non si può dire ai proprietari: io, che ho il potere legale di farlo, te lo esproprio? Te lo pago anche più di quello che l’hai pagato tu. Non moltissimo, ma un milione di profitto te lo posso anche riconoscere. Ti dò sei milioni di euro. Il parco quindi verrebbe a costare 315 euro al metro quadro.

Invece, in cambio dei 15mila metri quadri di parco pubblico, la giunta Santi sembra disposta a riconoscere 16mila metri cubi di costruzioni. All’incirca 5mila metri quadri di superficie, strutturata - come pare dalle più recenti notizie di stampa - in due o tre palazzine superlusso, con attici con giardino pensile privato e tutto quello che potete immaginare ci vada insieme.

Adesso dovete seguirci mentre vi facciamo due conti a spanne.

I costi di Riva

Il mercato immobiliare di Riva del Garda assomiglia a quello di New York. I prezzi impazzano in modi incredibili. Un appartamento di buona qualità in una buona zona costa dai 4 ai 5mila euro al metro quadro. Più cinque che quattro, se la zona è di pregio, come dicono gli agenti immobiliari. E sulla riva del lago? Non sappiamo, ma vogliamo buttar lì un valore prudenziale di 7mila euro al metro quadro? Prudenziale, perché c’è chi dice che potrebbero arrivare anche a 10mila euro al metro quadro. Ma teniamoci bassi. Quindi, facciamo un conto.

I signori Hager e Signoretti hanno comprato un’area al costo di 5 milioni di euro. Ci costruiranno circa 5mila metri quadri di appartamenti per le vacanze e il tempo libero (come dicono le brochure che propagandano il progetto) di super lusso. Costruire un residenziale di lusso oggi come oggi costa circa 2.500 euro al metro quadro. Quindi l’intero complesso gli costerà 12 milioni e mezzo. Siamo a 17 milioni e mezzo per il tutto. Vendendoli (o anche tenendoli a capitale, non fa differenza) ne ricaveranno 35 milioni. Mettiamo pure un paio di milioni per le opere di sistemazione (ciclabile o sistemazione del parco pubblico che “generosamente” verrà dato in cambio al Comune). Facciamo che si vada a venti milioni tondi di costo totale. Restano, puliti, 15 milioni di profitto. E ci siamo tenuti alti con i costi e bassi con i ricavi, notate bene. Ci direte: ma è ovvio che un imprenditore voglia il suo profitto. Per carità, niente da dire. Solo che normalmente il margine di profitto che gli immobiliaristi ricavano dalle loro operazioni va dal 10 al 20 per cento. Venti è tanto, dieci la norma.

Allora facciamo un altro conto: Se ai venti milioni di costo finale del complesso aggiungiamo un 20% andiamo a 24 milioni. Quindi l’extraprofitto dei Benko boys è come minimo, ma minimo minimo, di…11 milioni.

Ergo, la giunta Santi sta regalando 11 milioni di euro ad Heinz Peter Hager e a Paolo Signoretti. In cambio di 15mila metri quadri di parco che finisce per “costare” quindi 733 euro al metro quadro.

Non male per un terreno che Hager e Signoretti hanno pagato 260 euro al metro quadro solo 6 anni fa. E certamente più dei sei milioni che avrebbe speso tenendosi tutta l’area.

Alla fine però dobbiamo allargare lo sguardo, dobbiamo anche chiederci dove la giunta di Cristina Santi vuole portare Riva del Garda. Ancora un po’ di cemento qua e là, fino all’ultimo buco possibile? Considerando che ci sono altre partite in corso, come ad esempio quella della colonia Miralago o il nuovo porto San Nicolò.

E, valutando bene, quanto vale lo spazio (ancora) libero e verde sulle rive, per la città? Quanto più attrattiva, anche in termini turistico-commerciali, può essere una città che si consente di “respirare”?