La giungla degli affitti

Ho sotto gli occhi il documento dell’Assessorato provinciale all’edilizia, "Allegato statistico al piano pluriennale 2000-2003 in materia di edilizia abitativa" e le numerose rilevazioni che contiene.

Statistiche rilevate anche da altra fonte, oltre che una diminuzione in tutta Italia degli sfratti e della loro esecuzione in questi ultimi tempi, configurano un mercato abitativo composto per due terzi di locazioni e per un terzo di acquisti.

La legge sui patti in deroga del ‘92 e la legge 431 del 9 dicembre 1998 hanno riaperto il mercato dell’affitto; purtroppo, come era facilmente prevedibile, con misure di liberalizzazione, a vantaggio della rendita e a svantaggio degli inquilini a redditi medio-bassi.

E’ ragionevole ritenere che, a tempi più lunghi, l’aumento continuo di case in proprietà, anche grazie agli interventi pubblici di edilizia agevolata, e la concorrenza finiranno con il produrre un effetto calmieratore-regolizzatore del mercato, ancora distorto.

Ma nel frattempo noi del SICET (Sindacato Inquilini Casa e Territorio), che ci occupiamo dei problemi dell’inquilinato, ci troviamo di fronte a situazioni drammatiche.

Le 100.000 famiglie sfrattate oggi in Italia sono prevalentemente costituite da anziani pensionati con redditi bassi o bassissimi.

Se gli inquilini ricorressero metodicamente e per tempo alle nostre pur limitate strutture e approfittassero della nostra preparazione tecnica (chi scrive si occupa di questa materia da quasi un quarto di secolo, gratuitamente, salvo la tessera, che mi basta appena per coprire le spese correnti ) e ci sostenessero rinnovando l’iscrizione, eviterebbero almeno gli errori a loro svantaggio e di essere a volte abbindolati da proprietari di pochi scrupoli.

Fin dai tempi di Dracone, il legislazione ateniese del settimo secolo avanti Cristo, la legge è la difesa più efficace dei deboli contro gli eventuali soprusi dei più forti.

Questo non significa che la totalità o la maggioranza dei locatori sia costituita da oppressori, anche se una certa tendenza a tenere sostenuti i canoni d’affitto si è generalizzata.

Altra cosa importante da segnalare è che le leggi, sia nazionali che locali, con relative sovvenzioni pubbliche, hanno indirizzato l’edilizia più verso il ricupero dei centri storici e delle zone degradate che verso le nuove costruzioni, con vantaggio per il decoro delle città e per la salvaguardia dell’ambiente.

Vorrei qui informare i lettori che la legge 431/98 ha disposto per l’affitto privato, che a Trento e Rovereto riguarda ancora il 30% della popolazione, due canali:

- all’articolo 2, comma 1, quello di libero mercato, con la sola esenzione fiscale del 15% per il solo proprietario, che ha una durata di quattro anni, con l’assunzione da parte del proprietario dell’obbligo di non dare la disdetta alla fine del quarto anno, quindi automaticamente rinnovato;

- all’articolo 2, comma 3, l’innovazione interessante del canale dei contratti-tipo, concertati-agevolati, determinati dalla contrattazione fra sindacati della proprietà e sindacati degli inquilini, sia a livello nazionale che, soprattutto, a livello locale. I contratti di questo secondo tipo, che devono essere rinnovati ogni tre anni, stabiliscono un massimo (e un minimo) del canone per metro quadro, a seconda della città, della zona, e delle fasce rispondenti alla dotazione o meno del singolo alloggio di determinate prerogative.

A tali contratti è riservato un trattamento fiscale privilegiato: i proprietari beneficiano di un’esenzione Irpef del 40,5%, di una riduzione del 30% della tassa di registrazione, e, se i Comuni lo dispongono, possono godere di una riduzione dell’Ici fino al 2 per mille.

Per gli inquilini che se ne avvalgono è disposta, oltre all’esenzione del 30 % della loro parte di tassa di registrazione, un’esenzione fiscale di 960.000 lire se il reddito non supera i 30 milioni; di 480.000 lire per i redditi da 30 a 60 milioni.

Se ne sono stipulati un po’ in tutta Italia, a macchia di leopardo, anche se la proprietà mostra di preferire piuttosto il canale a libero mercato.

Noi del SICET abbiamo controllato in Provincia di Trento una novantina di contratti concertati-agevolati.

I contratti-tipo concertati, quelli transitori ordinari, che devono documentare i motivi della transitorietà (altrimenti vengono ricondotti al canale di 4+4 anni ), e quelli per gli studenti universitari, che a loro volta devono rispondere a requisiti di legge, sono depositati presso i Comuni interessati, che forniscono il testo, obbligatorio per legge. Tali moduli si possono trovare anche presso i sindacati competenti.

La situazione abitativa è migliorata nella nostra provincia, la quale dispone di uno stock di edilizia residenziale pubblica che costituisce il 10% dell’intero patrimonio immobiliare, mentre il resto d’Italia in media non arriva al 4%.

Vorrei qui invitare gli inquilini a rivolgersi ad un sindacato, segnalando le scorrettezze in cui vengono non infrequentemente coinvolti, a loro scapito, dicendo subito che non è affatto necessario che dichiarino ai proprietari che si sono rivolti a noi per informazioni, o per esibire i contratti per il controllo, prima di firmarli. Noi non possiamo intervenire se non con il loro esplicito mandato.

Ecco un elenco delle cose più… grosse:

1. Talora le stesse agenzie immobiliari si permettono di fornire moduli non conformi alla legge, magari solo per ignoranza. I contratti forniti dalle agenzie non danno quindi alcuna garanzia, e il sottoscritto ha già pescato in castagna qualche proprietario, che ha dovuto abbassare le pretese.

2. Talora certi proprietari inducono a firmare contratti che registrano solo una parte dell’affitto ed esigono il resto in nero. Oppure occultano l’affitto effettivo sotto una voce di spese generica e non giustificabile con una precisa documentazione ed i relativi conguagli.

E’ chiaro che rischiano di brutto. Infatti gli inquilini che hanno firmato contratti che durano otto anni, possono tranquillamente rifiutarsi di pagare il nero, senza temere lo sfratto per morosità.

E per il pregresso, se sono in grado di dimostrarlo, possono esigere la restituzione di tutto quello che hanno già pagato, con i relativi interessi. Un modo elegante è quello di inviare l’affitto (quello registrato) con un vaglia. E non paghino fior di milioni anticipati in nero. Con un po’ di pazienza, possono trovare altre sistemazioni e altri contratti: esistono ancora persone oneste.

3. Capita pure che i proprietari cedano l’appartamento in affitto senza contratto. Si tenga pure presente che, ai sensi della legge 431, non si possono più stipulare contratti verbali.

L’inquilino, se non ha posto la residenza nell’immobile, difficilmente potrà esibire un titolo valido all’occupazione dello stesso. Ma i rischi maggiori li corre la proprietà, priva di strumenti legali di fronte a eventuali inadempienze e pretese, sempre esposta ai rigori della Guardia di Finanza.

Aggiungo qui che gli appartamenti sfitti sono numerosi: talora servono solo come "tesaurizzazione", in maniera scarsamente provvida, perché gli immobili disabitati decadono più facilmente di quelli abitati, salvo il caso di qualche inquilino maleducato, perché il capitale così investito paga tasse e non rende nulla (è peggio dei quattrini sotto il materasso); inoltre è chiara manifestazione di egoismo. Altri immobili sfitti sono seconde case o riservati agli affitti turistici.

Ribadiamo, in conclusione, l’invito a segnalarci casi di situazioni drammatiche: potremo vedere di dare una mano.