Cooperative edili: tassi di interesse alle stelle

Isoci della cooperativa Casa Insieme (Consorzio Acli) sono ormai sgomenti: dopo tanti torti subiti, dopo i cementi armati sottodimensionati, le colonne mancanti, i calcoli millesimali scorretti, le opere non addebitate "per dimenticanza" al parente di qualche professionista coinvolto nell’iniziativa edile, l’assegnazione degli alloggi negata per costringere al pagamento di somme indebite, non è ancora finita: il consiglio di amministrazione non vuole rinegoziare i mutui, nonostante i tassi siano ormai scesi sul mercato di almeno 8 punti percentuali o più rispetto al 13,75% originariamente contrattato.

Ecco dunque come sono andati i fatti e come si sono comportati gli amministratori di questa cooperativa alla quale i soci di Civezzano sostengono di essersi iscritti sapendo che esistevano organismi di controllo a cui si sarebbero potuti rivolgere in caso di problemi, ma che poi, di fatto, hanno dimostrato di essere in vivo imbarazzo quando si trattava di intervenire adeguatamente e, magari, di mandare a casa un consiglio di amministrazione deliberatamente intenzionato a non tutelare i soci.

Ma torniamo ai fatti che il Codacons ha provveduto ad illustrare in un corposo esposto inoltrato alla Procura della repubblica presso il Tribunale di Trento.

Nella cooperativa Casa Insieme numerosi soci chiedevano da anni che fossero rinegoziati i mutui contratti in passato al tasso del 13,75% e per tale motivo in febbraio il presidente aveva finalmente inoltrato richiesta di rinegoziazione all’ istituto mutuante Caritro S.p.a.

Nel mese di maggio 2000 i soci di Civezzano, informandosi direttamente presso Caritro, scoprivano però che la domanda non era ricompresa tra quelle immediatamente accoglibili e che ciò era dovuto ad una telefonata del presidente Silvano Biasi che chiedeva di sospendere la pratica, giustificandosi con l’aspettativa di possibili migliori condizioni di rinegoziazione future e senza darne comunicazione ai soci.

D’altro canto il vicepresidente avv. Luigi Santarelli, principale sostenitore della tesi secondo cui rinegoziare sarebbe stato e sarebbe tutt’ora poco conveniente, ha ammesso in assemblea dei soci di aver già rinegoziato da tempo il mutuo relativo alla propria abitazione, che oltre tutto era contratto ad un tasso del 9% contro il 13,75% dei soci di Civezzano.

Nell’assemblea generale dei soci, tenutasi il 19 maggio scorso, i soci ribadivano, conti alla mano, la convenienza a rinegoziare immediatamente e L’assemblea chiedeva pertanto di procedere a rinegoziare i mutui sulla base delle domande già inoltrate e fortunatamente mai revocate, ed il vicepresidente avv. Luigi Santarelli garantiva la piena disponibilità ad adempiere alla richiesta.

Successivamente, appreso il contenuto del Decreto del Ministero del Tesoro 24 marzo 2000 n. 110, che prevedeva particolari vantaggi per tutte le rinegoziazioni richieste entro e non oltre il 9 giugno 2000, (retroattività della rinegoziazione e applicazione del miglior tasso di interesse rilevato da un anno a questa parte), i soci inoltravano un’ulteriore richiesta con lettera del 29 maggio.

Nonostante tutto ciò, la Cooperativa si sta ora adoperando nuovamente per procrastinare con ogni mezzo la rinegoziazione, a tutto vantaggio dell’Istituto Mutuante, e, con raccomandata pervenuta ai soci il 5 giugno, ha concesso a questi ultimi un solo giorno per esprimere l’eventuale volontà di rinegoziare immediatamente, con l’avviso che, mancando anche una sola risposta, non si sarebbe proceduto.

L'incredibile decisione viola il principio della sovranità dell’assemblea dei soci, che si è già pronunciata nel merito, viene comunicata in una missiva nella quale non si fa cenno ai vantaggi previsti dal Decreto n. 110/2000 per chi rinegozia immediatamente, enfatizzando al contempo, senza alcuna quantificazione, il contenuto di una delibera di Giunta sicuramente meno rilevante.

E’ ovviamente impensabile che tutti siano riusciti in un solo giorno ad esprimere il loro parere; il comportamento adottato dagli amministratori è dunque inopportuno, scorretto e sicuramente ideato per cercare di legittimare, in qualche modo, una gravissima inadempienza: il presidente Biasi sa bene che in un solo giorno non si può avere risposta dalla totalità dei soci, così come sa bene che nelle cooperative si delibera a maggioranza e non all’unanimità.

La Cooperativa, oltretutto, non ha ancora formalizzato l’assegnazione degli alloggi, in ciò già condannata con provvedimento della Commissione Provinciale di Vigilanza per l’Edilizia Abitativa, e proprio per tale motivo i soci non possono agire personalmente contro gli amministratori inadempienti che li stanno danneggiando.

Come se ciò non bastasse, nell’iniziativa edile di Civezzano, in via Sabbionare, la cooperativa Casa Insieme ha ridotto il mutuo per 8 soci ad un importo di 105.000.000 pro-capite, contro i 135.000.000 di cui beneficiano gli altri 8, ma quando si è trattato di ridurre proporzionalmente la rata di mutuo pagata dai soci, la Cooperativa non ha voluto sentir ragione.

Gli 8 malcapitati sono costretti a pagare rate di mutuo sproporzionate, calcolate su di un capitale superiore a quello di cui beneficiano, e fino ad ora tutte le rimostranze sono risultate inutili.

Sulla questione è stata chiamata in causa più volte anche la Commissione Provinciale di Vigilanza per l’Edilizia Abitativa, la quale, a nostro avviso, non deve aver assunto posizioni adeguate, dal momento che la Cooperativa si è permessa di richiedere ai soci il pagamento indebito anche nella rata di giugno 2000, poco dopo la decisione n.2 adottata dalla Commissione in data 18 maggio 2000.

Sono anche cadute nel vuoto le richieste da noi formulate alla Commissione di Vigilanza sulle Cooperative della Provincia di Trento circa il commissariamento della cooperativa Casa Insieme per ripetute e gravi omissioni gestionali, già appurate e sanzionate dalla Commissione di Vigilanza per l’Edilizia Abitativa.

Tra mancate rinegoziazioni, addebiti scorretti e inadeguata tutela da parte di chi era stato chiamato ad intervenire, gli 8 soci malcapitati scoprono di essere costretti al pagamento di tassi d’interesse oltre la soglia di usura, perfino dopo aver tolto l’abbattimento contributivo provinciale.

In base ai calcoli che ci sono stati comunicati, nella rata semestrale di dicembre 1999 (oltre un milione al mese!) i soci menzionati hanno versato interessi per 3.922.383 lire (già decurtati del contributo provinciale di £. 2.470.833), a fronte di un capitale residuo pari a £. 91.067.416; il tasso di interesse nel semestre considerato è stato dunque dell’ 8,61 %, ben oltre la soglia di usura stabilita con D.M. 22 settembre 1999 nel 7,35% per l’ultimo trimestre 1999 (7,38% nel trimestre precedente con D.M. 19 giugno 1999).

Anche in altre cooperative edili trentine sono ancora in essere contratti di mutuo con tassi superiori alla soglia di usura, e tale situazione, che vede interessati soci in condizioni di difficoltà economica impossibilitati a chiedere personalmente la rinegoziazione, parrebbe essere più la regola che l’eccezione.

La situazione di assoluta impossibilità ad agire da parte dei soci è dovuta al fatto che il rapporto di mutuo si instaura inizialmente con contratto fra cooperativa edile ed istituto mutuante e solo in un secondo momento (minimo tre anni, ma solitamente anche oltre), per le cooperative a proprietà divisa, si procede al frazionamento, con conseguente intestazione del rapporto di mutuo in capo ai singoli soci.

Nella prima fase, che precede il vero e proprio passaggio in proprietà dell’alloggio dalla cooperativa al socio, solamente la cooperativa ha la facoltà di intrattenere rapporti con l’istituto mutuante e di richiedere la rinegoziazione di eventuali tassi oltre la soglia di usura: la decisione esula dalle possibilità dei soci.

Analizzati i fatti, i legali del Codacons hanno ritenuto che esistessero elementi sufficienti per richiedere l’intervento della magistratura e nell’esposto, firmato direttamente dal Presidente, hanno chiesto che i soci interessati siano informati dell’esito delle indagini per avere la possibilità di presentare formale querela e di costituirsi eventualmente parte civile.

Teoricamente in questa situazione potrebbero trovarsi centinaia di soci anche di altre cooperative: sappiamo infatti, per le lagnanze raccolte, che non è solamente Casa Insieme a rinviare la rinegoziazione e siamo pronti ad inoltrare altri esposti non appena i soci danneggiati chiederanno il nostro intervento.

Come Codacons speriamo in un intervento tempestivo della magistratura, perché, una volta segnalati i fatti, i soci rischiano di subire ogni genere di ritorsioni fintanto che gli eventuali malfattori non saranno stati individuati e inibiti nelle loro azioni.

La tempestività era ad esempio auspicabile per le indagini sui cementi armati e per altri esposti firmati direttamente dai soci, oltre che dal Codacons, ma fino ad oggi a Civezzano non si è visto alcun perito della Procura per verificare se le colonne manchino davvero o se il Codacons ed i soci siano solo dei diffamatori, e intanto nessuno ha avuto il coraggio di commissariare la Cooperativa ed i soci hanno subito ulteriori danni.

Si pensi che per rifare i calcoli millesimali, che la cooperativa Casa Insieme non aveva effettuato secondo legge, l’Ordine degli Ingegneri ha nominato un professionista già in rapporti di affari con la Cooperativa e già segnalato dai soci alla Procura della Repubblica per aver collaudato un’opera difforme nei cementi armati: eppure il Codacons aveva erudito l’Ordine sulla delicatezza della situazione di Civezzano, raccomandando la nomina di un professionista sicuramente imparziale.

Ad ogni buon conto, pur dovendo rilevare la delusione e la sfiducia dei soci di Casa Insieme nell’operato della Giustizia, chi conosce la nostra associazione sa che non siamo avvezzi all’abbandono: in questi giorni abbiamo chiesto l’intervento diretto del nostro Ufficio legale nazionale per segnalare la questione ai vertici istituzionali a livello nazionale.