Riva, il mal-affare dell'area Cattoi

Dice la legge che quando si fanno accordi tra pubblico e privato in materia urbanistica, il beneficio per le due parti dev’essere, come minimo, al 50 per cento ciascuno.

Forse avete già capito che torniamo a parlare di Riva del Garda e del destino della ormai molto nota area Cattoi, ultimo pezzo “vuoto” della fascia lago, posizionato praticamente nel cuore della città.

A metà aprile quel terreno di 19.186 metri quadri, al momento ancora uno sterrato senza destinazione urbanistica, è stato oggetto di un accordo tra il Comune di Riva e i proprietari dell’area, gli imprenditori Heinz Peter Hager e Paolo Signoretti.

Della vicenda, molto burrascosa, di questo pezzo di terra ci stiamo occupando sotto vari punti di vista dal febbraio scorso. Per chi si fosse distratto riassumiamo in due parole: dal 2017, quando lo comprarono ad un’asta fallimentare, i proprietari combattono per farlo diventare edificabile e costruirci dei condomini di lusso. Fino al 2020 si sono scontrati malamente con l’allora amministrazione rivana che voleva invece trasformarlo in un parco. Dalle elezioni dell’autunno 2020, con il cambio alla guida del Comune, hanno invece trovato orecchie disponibili.

Fin troppo disponibili, se si fanno bene i conti. Perché la norma nazionale sugli accordi tra pubblico e privato che parla di un beneficio diviso come minimo al cinquanta e cinquanta (norma ripresa nel piano urbanistico provinciale sotto la dicitura: “Gli accordi urbanistici rispondono a principi di proporzionalità, parità di trattamento…”) sembra essere stata saltata a piè pari nell’accordo tra la giunta rivana e il duo Hager/Signoretti.

L’accordo, stranamente, non quantifica i valori economici in gioco. Definisce i parametri tecnici dei futuri superlusso che verranno costruiti sull’area, indica con precisione i metri quadri che verranno ceduti al Comune, ma evita accuratamente di definire i valori di scambio tra il Comune e i due imprenditori.

Non è quindi immediato capire se l’accordo rispetti la legge, ma siccome a prima vista ci pare che la città di Riva abbia fatto un pessimo affare, abbiamo provato a fare due conti da soli.

Cominciamo da quello che offrono i due imprenditori in cambio della possibilità di costruire sulla riva del lago.

I loro 19.186 metri quadri erano costati 4.956.750 di euro nel 2017. Quindi un valore di 258,35 euro al metro quadro.

Oggi cedono gratuitamente al Comune 15mila di quei metri. Quindi un valore di 3.875.250 di euro. Inoltre si impegnano a sistemare tutta questa area come parco pubblico e ad allargare le zone pedonali sulle vie confinanti. Tutto a loro spese, e qui c’è l’unico valore quantificato dell’intero accordo, per un costo di 1.893.867,13 euro.

In totale, quindi, al Comune verrà un valore di 5.769.117,13 euro.

Cosa ricevono in cambio? La lista è lunga.

Prima di tutto ricevono l’edificabilità dei 4.186 metri quadri che rimangono di loro proprietà.

Ma prima di fare i conti dobbiamo anche dirvi come verrà modificato ad hoc il piano regolatore della città per questa operazione.

Come dappertutto, anche nel Comune di Riva, il diritto di costruire è soggetto a parametri ben precisi. La zona che circonda l’area Cattoi ha i seguenti parametri: l’altezza massima degli edifici dev’essere di 9 metri e mezzo e la cubatura massima costruibile, per una superficie di 4.186 metri quadri, sarebbe di 6mila metri cubi.

L’accordo invece definisce un nuovo parametro ad hoc (che sarà applicato lì e solo lì), per cui i due condomini di lusso che Hager e Signoretti tireranno su, arriveranno fino a 17 metri di altezza e la cubatura costruibile sarà di 12mila metri cubi. In pratica un condominio di quattro piani e un altro di cinque. Nel documento si parla di tremilatrecento metri quadri di superficie utile netta (il cosiddetto calpestabile), che in realtà sono più o meno quattromila tenendo a mente che anche i muri fanno superficie, quando si compra e si vende, e corrispondono più o meno al 20 per cento del calpestabile.

Insomma, due belle sberle quasi in riva al lago. Ma non è finita qui.

Nell’accordo si dichiara apertis verbis che le costruzioni conterranno alloggi residenziali di cui “venti alloggi destinati a tempo libero e vacanze e gli eventuali residui alloggi destinati a residenza ordinaria”. Ovvero: di case per abitazioni normali se ne parla casomai se avanza qualcosa.

Il numero di venti alloggi per turisti, peraltro, non è casuale. Il piano regolatore di Riva ha stabilito già qualche anno fa un plafond di nuove unità per case vacanza che si possono costruire nel Comune. Venti è quasi tutto quello che era rimasto in quel budget urbanistico.

Su questo tema, inoltre, c’è un’altra questioncella che a palazzo Pretorio sembrano aver dimenticato. Il piano regolatore non definisce solo il numero totale, ma anche la densità di case vacanza rispetto alle residenze ordinarie. E dice che è possibile costruire una unità immobiliare del tipo casa vacanza, ogni 650 metri quadri di costruzione. E qui c’è un problema. Perché su quattromila metri quadri di superficie che verranno costruiti, se ne potrebbero fare al massimo sei o sette, di appartamenti per turisti. Il conflitto con l’accordo fresco di firma lascia molto perplessi.

Peraltro, nella conferenza stampa nella quale la giunta e la sindaca hanno presentato pubblicamente l’accordo, a metà aprile, l’assessore all’urbanistica Mauro Malfer ha fornito informazioni inesatte, perché, secondo lui, nei progetti ci sono venti appartamenti turistici e dieci di residenza ordinaria. Questi ultimi dieci, nelle carte firmate davanti al notaio, sono diventati “eventuali, residui alloggi per residenza ordinaria”. Mah!

I conti in tasca

Sapendo tutto questo, proviamo dunque a fare i conti in tasca ad Heinz Peter Hager e Paolo Signoretti.

Il costo di costruzione dei due superlusso in riva al lago sarà di circa 10 milioni di euro (quattro mila metri quadri per un costo medio di costruzione di duemilacinquecento euro al metro).

Hanno pagato il terreno 4.956.750. Facciamo cinque per comodità di conto. Inoltre avranno speso quasi un milione e novecentomila euro per le spese di sistemazione del parco e delle strade. Un totale di costo di 16 milioni e 900 mila euro.

Per contro, i circa quattromila metri quadri che verranno costruiti avranno alla fine un valore di 28 milioni di euro, visto che una stima abbastanza prudenziale dà gli appartamenti di lusso in quella zona a 7mila euro al metro quadro.

Quindi, detratti i costi, Heinz Peter Hager e Paolo Signoretti si metteranno in tasca 11 milioni e 100 mila euro. A fronte di un valore dato al Comune di 5.769.117,13 euro. Comune che, secondo la norma che ripartisce i benefici tra pubblico e privato, dovrebbe quindi avere altri 2 milioni e 650 mila euro, lira più lira meno. Senza considerare che ai due imprenditori - è scritto nell’accordo - verranno applicati costi di urbanizzazione al minimo. Il nostro calcolo presuntivo dice che qui il Comune “rinuncia” ad un altro mezzo milioncino di euro che avrebbe incassato cash al momento dell’avvio dei lavori.

L’ultima considerazione, che non possiamo quantificare, ma che ci fa capire la vera entità del regalo fatto ai due imprenditori, è la seguente: la legge parla di “un minimo del cinquanta e cinquanta”. Il minimo, va da sé, si applica quando i rapporti di forza tra le due parti sono abbastanza equilibrati ed entrambi devono cedere parecchio per avere qualcosa.

In questo caso il Comune cede molto e ottiene meno del minimo di legge.

Quindi l’accordo sull’area Cattoi è un pessimo affare a due livelli.

Il primo che attiene al mancato rispetto delle norme (e sul quale la Corte dei Conti forse avrà da ridire).

Il secondo che dice: ma se hai il coltello dalla parte del manico - com’era il caso del Comune in questa situazione - perché nessuno a Palazzo Pretorio ha cercato la massima utilità possibile da questo accordo? Soprattutto dopo aver concesso deroghe importanti alle regole urbanistiche che tutto il resto del mondo deve rispettare.

Possibile che la sindaca, che di mestiere fa la commercialista e se ne intende di settore alberghiero, e l’assessore Malfer, che di mestiere fa l’architetto, non sappiano che operazioni immobiliari di questo genere “rendono” a chi le mette in piedi dal 10 al 20 per cento del ricavo? Quindi, il giusto profitto per Hager e Signoretti è di circa 5 milioni e mezzo di euro. Gli altri 5 e mezzo che rimangono dovevano arrivare al Comune (in aggiunta al parco e a sistemazioni varie, ovviamente).

Perché la città di Riva ha ceduto molto. E ha ricevuto in cambio perfino meno di quel che prevede la legge.

L’ultimo passaggio, per rendere esecutivo l’accordo, è l’adozione del progetto come parte integrante della variante urbanistica che riguarda l’intera fascia lago e che dovrebbe essere discussa in Consiglio comunale a breve. Chissà se almeno i consiglieri comunali si prenderanno il tempo di fare bene i conti prima di votare.